경매 공매 차이ㅣ내 집이 어느 쪽으로 넘어갔나, 절차와 대응이 갈리는 지점
경매 공매 차이를 파는 주체·입찰 방식·낙찰 후 인도까지 비교하고, 내 집이 어느 절차에 들어갔는지 등기부로 판별해 대응을 갈라 잡는 법을 정리했다.
목차
집이 경매 공매 차이를 따져야 하는 상황은 대개 통지서 한 장에서 시작됩니다. 법원 이름이 찍힌 경매개시결정이 오기도 하고, 세무서나 구청, 자산관리공사 이름으로 공매 통지가 오기도 합니다. 집을 판다는 결론은 같지만 파는 주체와 근거 법이 다르고, 그래서 멈추는 방법도 다릅니다.
문제는 시중 설명 상당수가 낙찰받는 투자자 관점으로 쓰여 있다는 점입니다. 집을 잃을 처지인 사람에게 필요한 것은 내 집이 지금 어느 절차에 있고, 어디에 연락해야 시간을 벌 수 있는가입니다.
이 글은 그 관점에서 두 절차를 나란히 놓고, 등기부로 판별하는 법과 대응이 갈리는 네 지점, 개인회생을 신청했을 때 각각 어떻게 달라지는지를 비교했습니다.
경매는 법원이 민사집행법에 따라 채권자의 신청으로 집을 파는 절차이고, 공매는 세무서·지자체가 체납 세금을 받기 위해 국세징수법에 따라 한국자산관리공사에 맡겨 파는 절차입니다. 경매 공매 차이의 핵심은 파는 주체와 근거 법이며, 그래서 연락할 곳과 멈추는 방법, 집을 비워야 하는 시점까지 달라집니다.
같은 매각이라도 누가, 무슨 법으로 파느냐에 따라 전혀 다른 절차가 됩니다.
1. 경매 공매 차이, 누가 팔고 있는가부터 갈린다
경매는 법원이 파는 것입니다. 채권자가 집행법원에 신청하면 법원이 경매개시결정을 내리고, 감정평가와 현황조사를 거쳐 매각기일을 잡습니다. 판결문이나 공정증서 같은 집행권원으로 신청하면 강제경매, 근저당권 같은 담보권을 근거로 신청하면 임의경매입니다.
공매는 행정기관이 파는 것입니다. 세금이나 공과금을 체납하면 세무서장·지방자치단체장이 국세징수법과 지방세징수법에 따라 집을 압류하고, 매각을 한국자산관리공사(캠코)에 맡깁니다. 이것이 압류재산 공매이고, 입찰은 온비드라는 전자입찰 사이트에서 이뤄집니다.
하나 더 알아 둘 것이 신탁공매입니다. 담보신탁 방식으로 대출을 받은 집은 등기부상 소유자가 신탁회사입니다. 연체하면 신탁회사가 법원도 세무서도 거치지 않고 자체 공매로 집을 팝니다. 이름에 공매가 붙어 있지만 국세징수법과 무관한 사적 매각이라 대응 방법이 또 다릅니다.
① 등기부등본으로 어느 절차인지 판별하는 법
- 갑구에 임의경매개시결정 또는 강제경매개시결정이 기입돼 있으면 법원경매입니다. 사건번호에 타경이 붙습니다.
- 갑구에 세무서·구청·건강보험공단 명의의 압류가 있고 캠코 이름의 공매 통지서가 왔다면 압류재산 공매입니다.
- 소유자 칸이 신탁회사로 되어 있고 신탁 등기가 있으면 신탁공매 대상입니다.
| 구분 | 법원경매 | 압류재산 공매 | 신탁공매 |
|---|---|---|---|
| 파는 주체 | 지방법원 집행법원 | 세무서·지자체가 캠코에 위탁 | 신탁회사 |
| 근거 | 민사집행법 | 국세징수법·지방세징수법 | 신탁계약 |
| 흔한 원인 | 대출 연체, 판결 채무 | 세금·공과금 체납 | 담보신탁 대출 연체 |
| 등기부 표시 | 경매개시결정 | 압류 | 신탁 |
자기 집이 어느 열에 해당하는지만 확정해도 절반은 정리된 셈입니다. 통지서 발신처와 등기부 갑구를 함께 보면 판별은 어렵지 않습니다.
- 세금 체납으로 압류만 되어 있는 집이 곧바로 공매에 넘어가는 것은 아닙니다. 압류와 공매 사이에는 공매 통지와 공매 공고라는 단계가 따로 있습니다.
- 은행 대출과 세금 체납이 함께 있으면 경매와 공매가 같은 집에 동시에 걸릴 수 있습니다. 먼저 매각이 끝나는 쪽으로 소유권이 넘어갑니다.
입찰 장소부터 보증금, 유찰 뒤 가격이 내려가는 속도까지 흐름이 다릅니다.
2. 법원 기일입찰과 온비드 전자입찰, 절차 흐름 비교
경매는 정해진 매각기일에 법원 입찰법정에 직접 가서 입찰표를 내는 기일입찰이 원칙입니다. 입찰자는 최저매각가격의 10분의 1을 보증금으로 냅니다. 유찰되면 법원이 정한 비율만큼 최저가를 낮춰 다음 기일을 다시 지정하므로, 회차 사이에 시간이 비교적 넉넉히 생깁니다.
공매는 온비드에서 정해진 입찰 기간에 인터넷으로 입찰합니다. 보증금은 공매예정가격의 100분의 10 이상입니다. 유찰되면 다음 회차에 공매예정가격을 낮추는데, 회차가 경매보다 촘촘하게 돌아가는 편이라 채무자에게는 시간이 덜 남았다는 뜻이 됩니다.
② 낙찰 뒤 소유권이 넘어가기까지의 관문
경매는 낙찰이 됐다고 바로 끝이 아닙니다. 매각기일로부터 일주일 안에 매각결정기일이 열려 법원이 매각 허가 여부를 정하고, 이 결정에는 이해관계인이 즉시항고를 할 수 있습니다. 확정된 뒤 매수인이 대금지급기한 안에 잔금을 내면 그때 소유권이 넘어갑니다.
공매는 입찰 마감 뒤 캠코가 개찰해 매각결정을 하고, 매수인이 기한 안에 대금을 내면 소유권이 넘어갑니다. 법원의 허가 절차도 항고라는 관문도 없어서, 낙찰에서 소유권 이전까지가 경매보다 짧습니다.
| 단계 | 법원경매 | 압류재산 공매 |
|---|---|---|
| 입찰 방식 | 매각기일에 법원 입찰법정 출석 | 온비드 전자입찰 |
| 입찰 보증금 | 최저매각가격의 10분의 1 | 공매예정가격의 100분의 10 이상 |
| 유찰 시 | 법원이 다음 기일 지정, 최저가 저감 | 다음 회차에 공매예정가격 저감 |
| 낙찰 후 확정 | 매각허가결정 → 항고 기간 → 확정 | 매각결정 후 바로 대금 납부 단계 |
| 낙찰자의 인도 수단 | 인도명령 | 명도소송 |
채무자가 특히 봐야 할 줄은 마지막 두 줄입니다. 경매는 확정까지 관문이 하나 더 있는 대신 낙찰자가 인도명령이라는 빠른 수단을 갖고 있고, 공매는 소유권 이전은 빠르지만 낙찰자가 집을 비우게 하려면 명도소송을 따로 해야 합니다.
누구에게 전화해야 하는지, 무엇을 내면 멈추는지, 시간이 얼마나 남았는지가 절차마다 다릅니다.
3. 채무자 입장에서 대응이 갈리는 지점 4가지
③ 연락할 곳과 멈추는 조건이 다르다
경매는 신청한 채권자가 취하하면 멈춥니다. 그래서 대화 상대는 법원이 아니라 경매를 신청한 은행이나 채권자입니다. 연체금을 정리하거나 변제 조건에 합의해 취하서를 받아내는 것이 가장 직접적인 길이고, 그것이 어렵다면 개인회생 중지명령으로 절차를 세우는 방법으로 넘어갑니다.
공매는 체납 세금을 내면 멈춥니다. 대화 상대는 캠코가 아니라 압류를 한 세무서나 지자체 징수 부서입니다. 매각결정 전에 완납하면 압류가 해제되면서 공매가 취소되고, 매각결정 뒤라면 매수인의 동의를 얻어야 취소할 수 있습니다. 한꺼번에 낼 수 없다면 분납이나 징수유예로 공매를 보류시키는 길을 먼저 물어봐야 합니다.
신탁공매는 신탁회사와 우선수익자인 대출 금융기관이 상대입니다. 법원이나 세무서가 관여하지 않으므로 연체 해소나 재대출 협의 외에는 절차상 관문이 거의 없습니다. 경매 공매 차이를 세 갈래로 나눠 봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.
④ 살 수 있는 시간과 집을 비워야 하는 시점이 다르다
- 경매: 회차 간격이 비교적 길어 시간을 벌 여지가 있지만, 낙찰자가 잔금을 내면 민사집행법 제136조의 인도명령으로 비교적 빠르게 강제집행이 들어옵니다.
- 공매: 회차가 촘촘해 시간이 빨리 줄어드는 대신, 낙찰자에게 인도명령이 없어 명도소송을 거쳐야 하므로 소유권 이전 뒤에도 당장 쫓겨나지는 않습니다.
- 신탁공매: 진행 속도도 빠르고 회생절차의 보호도 받기 어려워, 셋 중 대응 시간이 가장 짧다고 보아야 합니다.
50대 자영업자 A씨는 사업 부진으로 부가가치세와 주택담보대출을 함께 연체했습니다. 등기부 갑구에는 세무서 압류와 은행의 임의경매개시결정이 나란히 있었습니다. A씨는 세무서에 분납을 신청해 공매를 보류시키고, 은행 경매는 개인회생 신청과 함께 중지명령을 받아 두 절차를 각각 다른 방법으로 세웠습니다. ※ 이해를 돕기 위해 구성한 가상 사례입니다. 실제 사건이나 상담 기록이 아닙니다.
개인회생을 신청해도 세 절차가 같은 정도로 멈추지는 않습니다.
4. 개인회생 신청이 경매와 공매에 미치는 효과
개인회생을 신청하면서 중지명령을 받으면 담보권 실행을 위한 임의경매를 세울 수 있습니다. 다만 절차를 멈추는 것이지 빚을 없애는 것이 아닙니다. 근저당권자는 별제권자라서 담보 부분은 개인회생으로 깎이지 않고, 중지의 효력도 변제계획 인가결정일까지만 이어집니다. 인가 뒤에도 집을 지키려면 그때까지 은행과 별도 합의를 만들어 두어야 합니다.
세금 체납으로 인한 압류재산 공매는 조금 다릅니다. 회생법원이 강제징수 절차의 중지를 명할 수 있는 길은 있으나, 조세채권은 개인회생으로 면책되지 않습니다. 공매를 멈추는 실질적인 힘은 여전히 세무서와의 분납·유예 협의에 있습니다.
신탁공매는 개인회생의 보호가 사실상 닿지 않습니다. 신탁된 집은 법률상 신탁회사 소유라 채무자의 개인회생재단에 속하지 않고, 중지명령이나 개시결정의 효력도 신탁회사의 공매를 막지 못한다고 보는 것이 법원의 일반적인 태도입니다. 담보신탁 대출을 안고 있다면 금융기관과 직접 협의를 서둘러야 합니다.
- 중지명령은 신청만 하면 자동으로 나오는 것이 아니라 법원이 심사해 결정합니다. 매각기일이 임박했다면 개인회생 신청서와 중지명령 신청서를 같은 날 내야 합니다.
- 이미 낙찰자가 잔금을 낸 뒤라면 중지명령을 받아도 소유권은 돌아오지 않습니다. 대응의 마지막 시점은 낙찰이 아니라 잔금 납부입니다.
| 구분 | 임의경매 | 압류재산 공매 | 신탁공매 |
|---|---|---|---|
| 중지명령 효과 | 인가결정일까지 중지 가능 | 강제징수 중지를 구할 수 있으나 세금은 유지 | 미치지 않음 |
| 빚 자체 | 담보 부분은 별제권으로 유지 | 조세는 비면책 | 신탁계약대로 유지 |
| 실질 대응 창구 | 근저당권자와 협의 | 세무서 분납·징수유예 | 신탁사·대출기관 협의 |
- 임의경매는 중지명령으로 세울 수 있으나 인가결정일까지이고, 담보 채무는 그대로 남습니다.
- 압류재산 공매는 세무서와의 분납·유예 협의가 실질적인 열쇠이며, 세금은 면책되지 않습니다.
- 신탁공매는 개인회생 밖의 절차이므로 금융기관과의 직접 협의를 먼저 잡아야 합니다.
통지서 발신처와 등기부 한 줄로 유형을 정하면, 그날 해야 할 일이 정해집니다.
5. 내 집이 넘어간 절차 유형별 정리
- 등기부에 임의경매개시결정, 통지서는 법원 → 근저당권자와 취하 협의, 어려우면 개인회생 신청과 중지명령을 같은 날 접수
- 등기부에 강제경매개시결정 → 판결 채무이므로 채권자와 변제 합의, 또는 개인회생·개인파산으로 채무 자체를 정리
- 등기부에 세무서·구청 압류, 통지서는 캠코 → 압류한 기관 징수 부서에 분납·징수유예 신청, 완납할 수 있다면 매각결정 전이 가장 깔끔한 시점
- 소유자가 신탁회사 → 개인회생의 보호 밖이므로 대출기관과 연체 해소·재대출 협의를 최우선으로
- 경매와 공매가 같은 집에 동시에 걸림 → 두 절차를 각각 다른 창구에서 세워야 하며, 한쪽만 막으면 다른 쪽으로 넘어갑니다
경매 공매 차이를 아는 것은 지식의 문제가 아니라 시간의 문제입니다. 어느 절차인지 하루 먼저 확정하면 연락할 곳이 정해지고, 연락할 곳이 정해지면 무엇을 내야 멈추는지가 보입니다. 오늘 등기부등본을 떼어 갑구를 확인하고, 통지서 발신처에 맞는 창구부터 연락하십시오.